Rani Gharbie, investisseur et dirigeant de longue date dans le secteur de l'hôtellerie, a rejoint citizenM, où il entend faire preuve de créativité pour favoriser la croissance mondiale rapide de la société hôtelière néerlandaise tout en réalisant d'importants investissements dans ses propres biens immobiliers.
Gharbie a récemment rejoint citizenM, une société basée aux Pays-Bas, en tant que directeur général de l'investissement et du développement pour les Amériques. Contrairement à la plupart des groupes hôteliers, qui ne sont pas propriétaires de leurs bâtiments, cela signifie qu'il faut identifier les propriétés qui constituent de bons investissements immobiliers ainsi que de bons sites hôteliers.
Essayer de se développer à une époque où les taux d'intérêt sont plus élevés, où les coûts de construction montent en flèche, où les ventes de biens immobiliers ralentissent et où le financement de l'immobilier se fait rare constituera un défi de taille. Cela pourrait également ouvrir des perspectives aux entreprises désireuses de penser différemment, a déclaré Gharbie, qui prévoit d'étudier différentes options, notamment la recherche de nouveaux partenariats d'investissement, l'achat d'actifs en difficulté, la reprise d'espaces d'autres marques hôtelières ou la conversion d'espaces destinés à des usages tels que les bureaux d'entreprise.
"Ce que nous cherchons à faire est probablement un hybride entre l'exploitation de certains des succès que nous avons connus dans le passé et la création de nouvelles voies", a déclaré Gharbie lors d'une interview. "Nous ne sommes pas seulement une société hôtelière. Nous sommes aussi une société d'investissement immobilier qui étudie les fondamentaux de l'immobilier. J'ai été engagé parce que j'ai de l'expérience dans les deux domaines."
Outre le fait d'être une société hôtelière disposant d'un grand nombre d'actifs à une époque où les coûts de construction et de financement de l'immobilier sont plus élevés, citizenM sera également confrontée à des concurrents tels que les sociétés de micro-hôtels Pod Hotels, Yotel et Arlo Hotels, qui proposent des chambres d'hôtel plus petites et plus urbaines. Les géants de l'hôtellerie, dont Marriott avec son Moxy, se lancent également dans l'aventure.
Dernièrement, Gharbie était directeur de la société de gestion hôtelière Life House, basée à Washington, D.C. Il avait auparavant occupé des fonctions chez Virgin Hotels, à Londres. Il a auparavant travaillé pour Virgin Hotels, BD Hotels, InterContinental Hotels Group, JLL et Cedar Funds. Il enseigne également le développement hôtelier par le biais d'actions privées à son alma mater, l'université de Columbia.
L'expansion de sa nouvelle entreprise est soutenue par des investissements du fonds souverain de Singapour GIC et du gestionnaire de pension néerlandais APG, après l'ouverture de son premier hôtel à l'aéroport Schiphol d'Amsterdam en 2008.
Malgré la pandémie qui a dévasté l'industrie du voyage à partir de début 2020, citizenM a connu une croissance rapide au cours de ces dernières années. L'entreprise possède aujourd'hui 31 établissements dans 18 villes du monde entier et prévoit une expansion agressive. Aux États-Unis et dans d'autres parties des Amériques, ces efforts seront menés par Gharbie.
CitizenM possède déjà plusieurs hôtels dans des villes comme Amsterdam, Londres, Paris, New York, Miami, Seattle et Washington, D.C.
Les plans d'expansion aux États-Unis comprennent des percées dans des villes comme Nashville, Tennessee, la Nouvelle-Orléans et Denver. Des villes canadiennes comme Montréal et Vancouver font également partie des plans d'expansion, ainsi que la création d'économies d'échelle en ouvrant dans de nouveaux quartiers de villes où la société possède déjà au moins un hôtel, a déclaré Gharbie.
"Les 12 prochains mois vont être très difficiles, mais nous sommes des détenteurs à long terme", a-t-il déclaré.
Gharbie a déclaré qu'il cherchera à développer les relations formées sur des projets antérieurs, tels que Sterling Bay à Chicago et Turnbridge Equities à New York sur un projet à Austin, Texas, dans lequel citizenM est l'actionnaire majoritaire. Gharbie a précisé que citizenM était ouvert à des partenaires minoritaires, majoritaires ou en joint-venture pour ses biens immobiliers.
"Avec Sterling Bay, nous cherchons à reproduire ce modèle à Chicago et éventuellement ailleurs", a déclaré Gharbie. "Avec eux et tous nos autres partenaires.
"Nous sommes ouverts à de nouveaux partenaires qui peuvent débloquer de la valeur en nous apportant des affaires dans des endroits spécifiques. L'immobilier est un secteur très local".
L'accord avec Sterling Bay et un autre investisseur de Chicago, Magellan Development Group, est un exemple de la manière dont citizenM a pénétré de nouveaux marchés.
Alors que les deux promoteurs de Chicago cherchaient un financement difficile à obtenir pour lancer une tour d'appartements et d'hôtels de 47 étages sur North Michigan Avenue, quelques mois seulement après le début de la pandémie, citizenM a donné un coup de pouce au projet en signant un accord inhabituel pour acheter la partie hôtel de 10 étages de la propriété après sa construction. La vente, d'un montant de près de 75 millions de dollars, a été finalisée en septembre 2022.
Les prochains hôtels pourraient être construits dans le cadre de projets de développement, de projets à usage mixte, de conversions d'autres utilisations ou d'acquisitions de propriétés, a déclaré Gharbie. La société a déjà réaffecté des bureaux à Rome et est en train de transformer un ancien bâtiment industriel à Washington, D.C., en 230 chambres d'hôtel.
"La classe d'actifs la plus touchée est celle des bureaux, encore plus avec le dépôt de bilan de WeWork", a déclaré Gharbie. "La question est de savoir si ces emplacements peuvent être convertis en hôtels."
De nombreux bâtiments existants ne se prêteront pas à une conversion vers le modèle de citizenM, axé sur la technologie et le "luxe abordable". C'est notamment le cas des immeubles de bureaux à grande surface, a déclaré Gharbie.
Les propriétaires et les exploitants d'hôtels continuent de se heurter à un obstacle familier à la croissance : les coûts de construction élevés et les difficultés de financement, comme l'a récemment souligné le président-directeur général de Marriott, Tony Capuano. Lors d'une réunion avec des analystes début novembre, Capuano a évoqué un "rétrécissement des marchés de la dette", selon la transcription de la réunion. Cela "nous empêche de revenir à la situation antérieure à la pandémie en termes de rythme des mises en chantier, en particulier ici aux États-Unis".
Gharbie de CitizenM a déclaré qu'il ferait également partie des investisseurs immobiliers qui surveillent de près les échéances des prêts.
"Il y aura une certaine activité au cours de l'année ou des deux prochaines années, lorsque les prêts arriveront à échéance et que les propriétaires devront soit se refinancer à des taux d'intérêt plus élevés, soit remettre les clés", a-t-il déclaré. "Nous nous demandons comment nous pouvons tirer parti de cette situation."
On ne sait pas encore combien de temps certains grands investisseurs immobiliers resteront assis sur des milliards de dollars qui devront finalement être investis. Cela pourrait déterminer s'il est possible de trouver de bonnes affaires, selon Gharbie.
"Il y aura des actifs en difficulté, mais je ne suis pas sûr que la décote sera trop importante en raison de cette poudre sèche", a déclaré Gharbie. "Il ne s'agira peut-être pas d'une ruée vers l'or.